隔山買牛?英國置業4大陷阱



  • 隔山買牛問題多,英國買樓陷阱更多是集中在一手樓交易。(互聯網)
    無論你是否移民,英國正值印花稅寬免期(至2021年3月31日),英國買樓,立時成了熱話。不過隔山買牛,問題多多,一不小心「中伏」隨時血本無歸。歸納經驗,英國買樓陷阱多集中在「一手樓」交易,以下是常見的4種陷阱:
    (一)被冒充業主
    英國不同香港,在英格蘭和威爾斯地區,英國物業及業主資料,都會被登記於網上的土地註冊系統(Land Registry),令不懷好意者有機會拿資料行騙,最常見是「放假盤」專騙訂金,隔山買牛最易受騙。如業主身處海外,匪徒甚至會冒充業主,上律師樓要求物業轉名,更試過去銀行把物業加按,騙錢後逃之夭夭,按揭由真業主埋單。

    騙徙有時會在網上土地註冊系統,拿物業與業主的資料,放假盤行騙訂金。(互聯網)
    【破解方法】睇樓堅持親身現場睇,如真不行,至少要有經紀帶領睇視像,盡量仔細睇。如是海外業主,除小心保管個人證件,更建議在土地註冊系統登記埋免費警示服務(Land Registry Property Alert),若有改動也能即時獲知;當然若能辦理禁止業權更改(日後更改須由業主經律師提請)就最穩陣了。

    建議各業主在土地註冊系統上,登記埋免費警示服務,若資料有改動也能即時獲知。(互聯網)
    (二)走數兼走佬
    不少知名香港海外物業代理公司,都會在港舉辦「英國買樓收租」之類展銷會,會上明言有提供可觀的租金淨回報保證,又可免地租和管理費,甚至承諾數年後以售價略高10%的價錢回購物業,他們還免費提供律師代辦買賣合約,令你很安心購買。這些買樓收租項目,可以是住宅、酒店、辦公室、學生宿舍或護老院,發展商都擁有永久業權(Freehold)而買家只擁有租賃業權(Leasehold)。但過去就發生過,一兩年後物業的管理公司突然清盤,事後發展商逃避責任,香港海外物業代理公司又只拖廷,物業無法出租,承諾全成泡影。

    英國買樓收租,過去就試過管理公司突然清盤,發展商逃避責任,物業無法出租。(互聯網)
    【破解方法】買樓前必須了解清楚發展商背景和信譽,也要了解清楚具體合約內容、物業位置及環境,切勿盡信甚麼保證回報或回購,更別指望香港海外物業代理公司會承擔後果。如果發展商是上市公司,樓貴一般會較貴,但也較有保障。

    買樓前必須了解發展商背景和信譽,也要清楚具體合約內容,勿盡信甚麼保證回報或回購。(互聯網)
    (三)樓花貨不對辦
    隔山買牛另一例子,是買家透過香港海外物業代理公司購買英國不同新物業,同樣當初承諾的租金淨回報沒兌現,事後更發現他購入的原來只是翻新(Refurbishment)物業,經買賣合約律師通知已完工付尾數的「樓花」豪華房屋,屋內裝修更完全爛尾。另外還有買家買入學生宿舍,事後獲管理公司通知單位未能租出,業主親身前往了解,才知真實單位大小原來「縮水」六成,想減租或蝕讓,卻給管理公司反對,因單位已交由管理公司負責,一切要經它同意。

    亦有海外買家買入學生宿舍後,獲管理公司通知單位未能租出,業主親往了解,卻發現真實單位大小原來「縮水」六成。(互聯網)
    【破解方法】還是那句,收樓務必要親身睇樓,即使是律師或物業代理,也不可盡相信。如向英國警方報案,也可能因「未有足夠證據顯示案件涉刑事成分」而不受理;若告上法庭追討,不但勝算不高,即使贏了但扣除訴訟費,也是所餘無幾。

    收樓務必親身睇樓,即使律師或物業代理,也不能盡相信。(互聯網)
    (四)樓花爛尾
    英國曾有大型發展商,在短短兩三年間連推廿個新盤,結果60%項目爛尾,其餘落成項目,租金回報也遠不及承諾的10厘。更曾有買家買入酒店樓花項目,認購的是特大派對房,酒店落成後嘗試入住自己的房,卻發現該房間根本不存在。

    有買家買入酒店樓花項目,落成後嘗試入住買的房,結果發現該房間根本不存在。(互聯網)
    【破解方法】首先是便宜莫貪,真正「超筍盤」其實絕少會出現海外買家眼前,如用回報率高達10至20厘作賣點,已超合理水平,很有可疑。如發展商在收樓前要求首期多於35%,代表發展商可能要靠買家首期作資金繼續建樓,故此爛尾機會更大,要加倍留神。

    如樓花收樓前要求首期多於35%,代表發展商可能要靠買家首期作資金繼續建樓,爛尾機會也較大。(互聯網)

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